住宅ローン控除の効果と、利用中の注意点

住宅ローン控除の効果と、利用中の注意点

住宅ローン控除を使ったときの効果と、利用中の注意点をお伝えします。

（住宅ローン控除の内容は「住宅ローン控除のキホン」をご覧ください。）

住宅ローン控除の効果

Aさんが住宅を購入し、住宅ローン控除を利用すると、次のようになります。

（記載した事情以外に考慮すべき事情はないこととします。）

このケースでは、借入額の10％弱に相当する金額だけ、所得税・住民税が減額（＝控除）されることになります。

また、消費税が10％に上がったことに伴う法改正により、住宅ローン控除が13年間使える場合は、さらに多くの所得税や住民税が減額（＝控除）される可能性があります。

（住宅ローン控除が13年間使える場合につきましては、「住宅ローン控除のキホン」をご覧ください。）

住宅ローン控除の注意点

このように、住宅ローン控除はとてもお得な制度ですが、注意点もあります。

◆住宅ローン控除の限度額

これから住宅を購入する場合、たとえば、10年目までの住宅ローン控除の内容は次のとおりです。

住宅ローン控除による控除額は、最大、一般の住宅は40万円×10年＝400万円、認定住宅は50万円×10年＝500万円となっています。

しかし、実際の住宅ローン控除による控除額は、その年の住宅ローンの年末残高によります。

たとえば、Aさんのように当初のローンが「年末残高の限度額」より少ない人や、住宅ローン控除期間内に年末残高が「年末残高の限度額」を下回る人は、住宅ローン控除の最大控除額を使うことはできません。

また、住宅ローン控除は、あくまで、支払うべき所得税や住民税が減額（＝控除）される制度です。

（詳しくは、「住宅ローン控除のキホン」をご覧ください。）

そのため、収入が少ないなどの理由で、支払うべき所得税と住民税の合計額が「年末残高×1％」よりも少ないケースなどは、住宅ローン控除は思ったよりも使えません。

◆繰上返済をした場合

住宅ローン控除を受けられる期間は、住宅の購入後10年から13年間です。
この期間内に繰上返済するときは、次の2点に注意しましょう。

まず、繰上返済をすると年末残高が減るため、住宅ローン控除による控除額が減る可能性があります。
繰上返済により節約となる利息額と、減額となる住宅ローン控除額などを比べて、どちらが得かを考えましょう。
そして、繰上返済の方が得なときでも、年末よりは年始に繰上返済をするようにして、住宅ローン控除をできるだけ受けられるように工夫しましょう。

次に、繰上返済により返済期間が10年未満になると、住宅ローン控除が利用できなくなります。
住宅ローン控除の要件は、ローン返済期間が10年以上あることですので、この点も注意しましょう。

◆転居した場合

住宅ローン控除を利用するには、「住宅を取得した日から6ヵ月以内に居住し、住宅ローン控除を受ける各年の12月31日まで引き続き住んでいること」が必要です。
原則として、入居しなかったり、転居したりすると、住宅ローン控除を利用することはできません。

ただし、転勤などのやむを得ない理由で、入居しなかったり、転居した場合は、他の要件も満たせば、下記の場合には、住宅ローン控除を使うことができます。

・単身赴任の場合

　　⇒単身赴任がなかった場合と同様に使えます。

・その後に入居や再入居した場合

　　⇒住宅ローン控除期間内に入居すると、その年から住宅ローン控除を利用できます。

　　　ただし、住宅ローン控除の期間は延長されません。

　　　そのため、住宅ローン控除が使えるのは、あくまで残った控除期間のみとなります。

◆所得金額が3,000万円を超えた場合

住宅ローン控除には、「住宅ローン控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること」という要件もあります。
合計所得金額が3,000万円を超えた年は、住宅ローン控除を利用することはできません。